多地塊失而復(fù)得萬達(dá)拿地被指“私人定制”
林小昭
在廣東三塊萬達(dá)地塊被政府收回、二次出讓又被萬達(dá)競得后，廣西柳州萬達(dá)地塊也上演了類似的“失而復(fù)得”，就連價格都與第一次出讓時相同。
對比柳州萬達(dá)地塊的兩次出讓公告可以發(fā)現(xiàn)，其中有關(guān)“IMAX入駐”這樣的“量身定制”條款最終被刪除。盡管萬達(dá)最終仍能實現(xiàn)“逆襲”，但其拿地模式正在遭受越來越大的挑戰(zhàn)。
柳州“拷貝”廣東
柳州市國土資源局最新的一期土地出讓成果公告顯示，大連萬達(dá)以8.46億元的價格獲得了柳州市東環(huán)路東側(cè)的P(2013)27地塊。
這一價格與第一次出讓時相同。今年9月22日，該地塊“眾望所歸”被大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司以8.46億元總價收入囊中，這一價格也是該地塊出讓的底價。不過在11月初，柳州市國土局掛出了重新出讓的公告。
為何將土地收回并重新出讓？對此，柳州市國土局相關(guān)人士對《第一財經(jīng)日報》表示，柳州萬達(dá)地塊二次掛牌出讓系參照廣東的做法進(jìn)行的整改，原因與廣東是一樣的。
在柳州之前，包括廣東東莞厚街鎮(zhèn)萬達(dá)地塊、廣州蘿崗區(qū)地塊和湛江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地塊均經(jīng)歷了這樣一個“失而復(fù)得”的過程。
12月4日，湛江開發(fā)區(qū)萬達(dá)廣場投資有限公司以6.6668億元的價格將湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)PGC2013004地塊重新奪回。
緊接著的12月5日下午，“回爐”出讓的廣州蘿崗區(qū)科學(xué)城(8.32, -0.06, -0.72%)KXC-K3-1地塊再度公開拍賣。在沒有競爭對手的情況下，該地塊由廣州蘿崗萬達(dá)廣場有限公司以8.3億元的底價奪得。
12月6日，根據(jù)東莞土地市場消息，一編號為2013WG072位于厚街鎮(zhèn)珊美村、寶屯村地塊網(wǎng)上開拍。經(jīng)過1家公司1輪報價，最終大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司直接加價1.08億元收入囊中，成交總價143480萬元。
“我們這邊也是學(xué)別人，別人怎么改我們就怎么改。我們是參照別人進(jìn)行的自改。”上述柳州市國土局人士對本報表示。
刪除“前置條件”
對比柳州萬達(dá)地塊兩次出讓公告的最大變化不難發(fā)現(xiàn)，第一次出讓公告中要求的“自持地上建筑面積不少于8000平方米的IMAX影城，包括一個IMAX影廳競買人在報名申請時須提交IMAX出具的入駐承諾函原件”被刪除掉。
而此前包括廣州蘿崗萬達(dá)廣場地塊、湛江萬達(dá)廣場地塊和東莞厚街萬達(dá)地塊的兩次出讓公告中，最大的變化也正是刪除了有關(guān)“IMAX入駐”的條款。
IMAX在華最大戰(zhàn)略合作伙伴為萬達(dá)院線，雙方早在2011年就達(dá)成戰(zhàn)略合作。
“這種條件，行業(yè)內(nèi)一看就是為萬達(dá)量身設(shè)置的，又要求商業(yè)地產(chǎn)，又在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX入駐意向，除了萬達(dá)，還能有誰？”一位業(yè)內(nèi)人士說，這種量身定制的方式一直都有。
這樣的“前置”條件違背了市場公平競爭的法則，不僅引起了其他企業(yè)的不滿，也引發(fā)了國土資源部的關(guān)注。根據(jù)廣東媒體援引省國土資源廳方面的說法，取消成交是國土資源部審查的結(jié)果，省廳并未參與。
此間還有其他媒體報道稱，廣東省國土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，國土資源部監(jiān)測到萬達(dá)在廣東的部分拿地項目涉嫌“前置條件”、“壟斷拿地”。昨日記者多次致電廣東國土廳負(fù)責(zé)人士，但電話一直無人接聽。
“逆襲”毫無懸念
盡管多幅地塊被收回，但在二次出讓中，萬達(dá)同樣沒有任何懸念地將這些地塊收入囊中。除了廣州蘿崗地塊加價1億外，東莞厚街、湛江、柳州地塊拿地價格均與第一次一樣，這也讓外界聯(lián)想，這樣的整改可能就是“走過場”，萬達(dá)重新收回這些地塊早在意料之中。
一方面，由于萬達(dá)前期已經(jīng)投入了很多人力物力，其他開發(fā)商要參與這些地塊的“二次競爭”非常難。以廣州蘿崗地塊為例，該地塊前期已存在在建工程，前期在建工程費(fèi)用為1.45億元，競得人須在簽訂合同后30日內(nèi)繳交該價款。這意味著如果是萬達(dá)之外的企業(yè)拿到該地塊，光成本就比萬達(dá)多出1.45億，劣勢相當(dāng)明顯。
本報記者此前在現(xiàn)場看到，在蘿崗地塊被收回并準(zhǔn)備二次出讓期間，往工地上輸送鋼筋、水泥與木材等建筑材料的重型貨車絡(luò)繹不絕，各個片區(qū)均有大量工人正在施工，而接下來還將招聘更多的工人，展示中心的工作人員仍在向到訪客戶推介萬達(dá)廣場的產(chǎn)品。
另一方面，即便刪除了“IMAX”這樣的前置條件，但其他一些條件和要求也基本上只有萬達(dá)才能做到。例如，廣州蘿崗地塊在二次出讓公告中仍要求買家“6個月內(nèi)動工(打樁)建設(shè)，24個月內(nèi)必須竣工并投入使用”。
柳州萬達(dá)地塊的二次公告也提出，競買人需持有商業(yè)及配套設(shè)施面積不少于170000平方米，其中地上商業(yè)建筑面積不少于85000平方米，地下商業(yè)及配套設(shè)施面積不少于84000平方米(含商業(yè)面積、配套用房及停車位面積)；自持旅館(五星級酒店)建筑面積不少于35000平方米，該旅館配套床位可滿足500個；自持地上商業(yè)建筑應(yīng)配套建設(shè)面積不少于8000平方米的影城。
以上對于競買人“快買快干快竣工”以及開發(fā)能力“強(qiáng)而全”的要求，正是萬達(dá)的拿手好戲。
爭議“萬達(dá)模式”
研究萬達(dá)的拿地模式不難發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)拿地均在掛牌前期與地方政府達(dá)成共識，競拍日均幾乎以底價拿地，溢價率很低。
例如，今年5月召開的柳州重點(diǎn)招商項目推進(jìn)情況匯報會顯示，“通過一系列對接洽談，目前已有大連萬達(dá)、深圳海岸集團(tuán)等6個強(qiáng)優(yōu)企業(yè)與柳州市達(dá)成投資意向”。
其中，柳州萬達(dá)廣場選址于東環(huán)大道，擬建設(shè)集購物、餐飲、文化、體育、娛樂等多種業(yè)態(tài)的“一站式 ”綜合體。建成后，預(yù)計將提供8000個就業(yè)崗位，每年產(chǎn)生近億元稅收。“目前，項目正處于征地拆遷階段。”
今年3月4日的《湛江日報》則報道，昨日上午(3月3日)，市主要領(lǐng)導(dǎo)在京拜訪了萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林。雙方就如何加快推進(jìn)湛江萬達(dá)廣場建設(shè)進(jìn)行了交流探討，并初步明確項目力爭7月動工，2015年開業(yè)迎客。
在這種前期達(dá)成共識的基礎(chǔ)上，萬達(dá)的拿地大多是以低價、底價競得。例如在前述四幅“逆襲”地塊的第一次出讓中，廣州地塊7.3億，底價7.2億；湛江地塊6.7億，底價6.2億；東莞地塊14.35億，溢價8.14%；柳州地塊8.46億，底價8.46億。
不過，一個巴掌拍不響。萬達(dá)之所以能夠低價拿地，除了萬達(dá)自身的運(yùn)作，地方政府的需求更為關(guān)鍵。萬達(dá)所拿地塊大多位于近郊區(qū)，這些地塊也是地方政府近期重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。
資料顯示，萬達(dá)這家年收入1400億元的巨型企業(yè)擁有且已開業(yè)的萬達(dá)廣場79座、五星級酒店45家、電影屏幕6000塊。上世紀(jì)90年代因為投身足球而揚(yáng)名立萬的萬達(dá)目前已成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭品牌。
合富置業(yè)首席市場分析師龍斌說，對地方政府來說，引進(jìn)萬達(dá)這樣的知名企業(yè)可以帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但通過市場競爭的話價格就比較高，萬達(dá)未必愿意來，所以地方政府就愿意犧牲地價方面的利益。
龍斌還表示，一旦萬達(dá)進(jìn)入后，就可以迅速提升周邊土地的價值。這樣一來，地方政府與萬達(dá)就實現(xiàn)了共贏。
在這個過程中，萬達(dá)自然擁有更多的話語權(quán)。記者梳理各地媒體報道發(fā)現(xiàn)，很多地方政府大員都爭著赴北京拜訪王健林。對一些規(guī)模不大的三四線城市來說，爭取萬達(dá)落戶，也是提升城市形象、增強(qiáng)招商引資吸引力的重要籌碼。
因此不難理解，為了吸引萬達(dá)落戶，地方政府往往會主動為萬達(dá)“量身定制”設(shè)置了很多競買人的條件，例如規(guī)定“影院至少有一個廳作為世界先進(jìn)電影放映技術(shù)廳IMAX”這樣的苛刻條件，這樣的掛牌出讓也讓外界質(zhì)疑為“蘿卜出讓”。
龍斌認(rèn)為，此次各地萬達(dá)地塊出讓風(fēng)波并不會對萬達(dá)產(chǎn)生太大的影響，但市場競爭應(yīng)該是公平競爭、程序公正，“關(guān)鍵在于規(guī)則，規(guī)則如果不公平，大家肯定會有質(zhì)疑。”
