新華社北京２月２６日電 新華社記者王立彬、杜宇、何雨欣
統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證２６日正式公布。包括《不動產(chǎn)登記簿》《不動產(chǎn)權證書》及《不動產(chǎn)登記證明》的統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式３月１日起全面啟用。圍繞這件事兒，一系列原生衍生的不動產(chǎn)登記話題再難回避。
要換新證嗎，對我們的本本影響幾何？
對大多數(shù)人來說，各種本本含金量最高的就是不動產(chǎn)證書——城市商品房、農村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用權或承包經(jīng)營證書等。全國啟用統(tǒng)一不動產(chǎn)簿證，對我們這些“寶貝”影響幾何？
“《不動產(chǎn)登記暫行條例》全面實施要有一個過程。條例實施后，無論是依法頒發(fā)的新版證書，還是因沒有完成職責和機構整合，不具備頒發(fā)新版證書條件，繼續(xù)頒發(fā)的各類舊版證書；以及條例實施前分散登記時依法頒發(fā)的各類證書，都繼續(xù)有效。新版證書和舊版證書在一段時間內并行使用。”國土資源部地籍管理司司長（不動產(chǎn)登記局局長）王廣華反復對記者強調，“希望每一條稿子都能把這個說清楚。”
作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心內容，簿證統(tǒng)一后，物權變動情況才能統(tǒng)一規(guī)范反映，物權才能得到統(tǒng)一的嚴格保護。“簿證不統(tǒng)一，不動產(chǎn)物權就無法統(tǒng)一公示，可能出現(xiàn)權利交叉和沖突，不動產(chǎn)登記公示公信的效力就會打折扣，物權也可能得不到切實保護，還會引起糾紛和矛盾。”王廣華強調，簿證統(tǒng)一了，無論哪個地方登記的不動產(chǎn)，進行交易時，當事人都會有統(tǒng)一、可以信任的依據(jù)，良好秩序才能得以有效建立。“簿證不統(tǒng)一，在不同地方有不同登記簿和多個證書，就可能出現(xiàn)一房、一地多賣，產(chǎn)生交易風險，影響交易安全。”
消除分散登記模式下證書不統(tǒng)一的弊端，將便民利民，減少行政成本。證書統(tǒng)一了，老百姓領證成本會降低。原來分散登記簿和證書中很多內容重復，浪費行政成本，也容易出現(xiàn)錯誤，給權利人造成不必要的麻煩。“不動產(chǎn)登記機構要堅持‘不變不換’和方便企業(yè)群眾原則，權利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉移等登記工作時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。”國土資源部不動產(chǎn)登記局常務副局長冷宏志強調，各地不得強制當事人更換不動產(chǎn)權證書和登記證明，增加企業(yè)和群眾負擔。
會出現(xiàn)拋售嗎，對樓市影響幾何？
“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記馬上要實施了，你說，有多套房子的人會不會拋售？如果拋了，房價會不會因此而降下來呢？”３０歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結婚生子，目前仍租房居住，一直等著出手買房時機。
蔣如林的問題頗具代表性。盡管實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷并非降房價，但不可否認其對房地產(chǎn)市場的客觀影響。借助不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，個人住房信息“家底”不清現(xiàn)狀有望得到改變。
事實上，缺乏準確可查詢的信息，一直困擾我國住房建設和房地產(chǎn)調控。一位地方基層干部說：“每個家庭有幾套房、多大面積都搞不清楚，制定調控政策不僅很困難，而且容易發(fā)生偏差。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“這一政策是房地產(chǎn)調控從之前的交易環(huán)節(jié)調控，轉變到存量環(huán)節(jié)調控的重要標志性事件。”
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進入存量調整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫存”將是２０１５年市場的主基調。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，２０１４年末，全國商品房待售面積再創(chuàng)新高，達６．２億平方米，比２０１３年末增加１．３億平方米，住宅待售面積超過４億平方米。
盡管部分市場研究機構預計，隨著不動產(chǎn)登記加速，大戶型二手房供應將繼續(xù)增加，可能會導致部分持有多套房業(yè)主掛牌增多，但對于整個房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生過大影響。
中國房地產(chǎn)協(xié)會名譽副會長朱中一認為，不動產(chǎn)登記和個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)長效調控機制最基礎內容，但房價主要還是由供求、預期等因素決定，不動產(chǎn)登記制度本身不會對房價產(chǎn)生太大影響。部分受訪專家認為，條例實施將使決策更為科學、精準，有利于構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。
不動產(chǎn)登記落地了，房地產(chǎn)稅那只靴子呢？
針對房地產(chǎn)稅山雨欲來的報道，不動產(chǎn)登記局負責人說，盡管不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動產(chǎn)稅收的技術基礎，但稅收問題只能根據(jù)稅法有關要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。
作為不動產(chǎn)登記的熱門衍生話題之一，不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅征收間的關系在一輪輪激辯中愈加明朗。毋庸置疑，不動產(chǎn)登記是房地產(chǎn)稅征收必要的技術條件，對房產(chǎn)征收保有環(huán)節(jié)的稅總得先搞清楚每個人究竟有多少套房。同時，不動產(chǎn)登記的信息支撐，也將讓房屋轉讓交易環(huán)節(jié)的契稅、個稅等征管得到加強。
不動產(chǎn)登記靴子落地后，會有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售，因為從已釋放改革信號看，房地產(chǎn)稅征收會保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產(chǎn)，房產(chǎn)越多保有環(huán)節(jié)的稅負將越重。
中國社科院副研究員陳飛說：“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機者將是很大打擊，會逼迫部分空置房進入市場，可望有效降低已售住房空置率。”
當然，房地產(chǎn)稅征收的技術條件不僅包括詳細了解每個人究竟擁有多少房產(chǎn)，還包括房地產(chǎn)的評估技術等。更為復雜的是稅制設計，究竟什么算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理？……種種問題牽一發(fā)動全身，需要全面考量。
眾所周知，立法是目前房地產(chǎn)稅改革的路徑。這項改革將由全國人大常委會牽頭，加強調研，扎實推進。這是說，房地產(chǎn)稅征收將主要取決于立法進程，取決于取得改革共識、減少阻力、協(xié)調關系的進程。不會一蹴而就，但會在預期軌道上前行。
一些專家也認為，技術條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。與我國增值稅、營業(yè)稅等絕大部分含在價格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預算透明等大主題改革緊密相連。
產(chǎn)權話題難止，“小產(chǎn)權房”怎么辦？商品房７０年后怎么辦？
針對不少城市居民（當然也有城郊農村居民）較關心的“小產(chǎn)權房”問題，國土資源部有關負責人２６日表示，不動產(chǎn)登記是按物權法要求，依法保護不動產(chǎn)權利人權益的行動，不可能登記不合法的東西。我國現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確，世界上普遍實施土地用途管制。“所以‘小產(chǎn)權房’不可能予以登記，更不可能通過合法登記‘漂白’。”
“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權法等上位法的明確要求。這是一項法定行動。有關‘小產(chǎn)權房’問題，法律法規(guī)條文明確，國土資源等有關部門三令五申。討論不動產(chǎn)登記，只能在法律軌道上進行。”王廣華說。
國土資源部印發(fā)的《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》強調，必須嚴格規(guī)范農村集體土地確權登記發(fā)證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產(chǎn)權房’等違法用地，不得登記發(fā)證。”
隨著統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿證全面啟用，另一個問題浮出水面——房產(chǎn)、地產(chǎn)統(tǒng)一登記突顯商品房土地７０年使用權問題。“土地是不動產(chǎn)的核心。我國經(jīng)濟發(fā)展很多問題，核心就是土地。”中國社會科學院研究員楊重光說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權法的要求。而物權法還有許多要求有待落實。商品房土地７０年使用權到期后怎么辦，會在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中顯化。“隨著不動產(chǎn)登記推進，登記這一技術問題背后的產(chǎn)權問題會更明晰，依法改革任務也會更明確。”
